住宅ローン借りたら終わりじゃない/支払い完了まで考え続けたほうがよいこと

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住宅ローンを10年ぶりぐらいで借り換えた。これで借り換えはのべ3回目だ。「のべ」というのは変な表現だが、そのうち一度が同じ金融機関での金利優遇条件見直しでの借り直しであったので「のべ」と表現する。

借金の組み直しも初回含めて4回めともなるとやや慣れてきてようやくその業界の空気というか技がほんのすこしではあるが見えてくる。

ここではそのほんの少し見えたテクニックを紹介し、住宅ローンをこれから借りる人というよりは既に返済中だけどもっと楽にできないかしらと考えている人の一助になれば幸いである。

また自分も今後まだ借り換えの機会がないとも限らないのでいずれこれを読み直して自ら参考にするかもしれない。
Photo:Citibank knaditic By Susan NYC

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住宅ローンで気をつける微々たることのまとめ

一度契約したら終わりではない

これは自分がすでに最初の契約を含めて4回契約を済ませてようやく到達できた結論だ。

そう、数ヶ月前に某金融機関の営業の人が自宅に訪れてチラシを渡して話をされるまではもう、それまでの銀行で最後まで払い続けるのだろうと漠然と思っていた。

しかしチャンスというものはいつ訪れるかわからない。青天の霹靂のように近所の金融機関の営業のオッサンが現れ自分に金のなる木をもたらしてくれる場合もあるのだ!そう、今回のように。

優遇金利というもの

住宅ローンで金融機関に厄介になったことがない人は優遇金利というものを知らないかもしれない。自分も銀行で借り換えるときに初めて優遇金利の存在を知った。最初に借りた住宅金融公庫という機関ではそのようなものはなかったかもしれない。

店頭金利というものが通常あり、そこから「あなただけにはさらにマイナス何%優遇しますよ」という取り決めをして契約するのだ。その優遇金利というのは大抵ネットで調べても公然と載っているので別に秘密のことではない。

逆に優遇金利で引いてもらわず店頭の数値のままの金利では高すぎて話にならない。

金利は各金融機関によって違う

さきほどの一度契約したら終わりではないという理由になるのだが、それは金融機関によって金利が違うということだ。それどころか全く違うといっても過言ではない。

公定歩合は日本銀行(日銀)が決めている全国共通の金利だが、銀行が一般消費者に貸し出す金利はそれぞれ独自に決めている。つまりあるときにはA銀行のほうが金利が低かったが、別のときにはB銀行のほうが金利が低くなっているということも、もしかしたら有り得るのだ。

さらにいうとネットや店頭で公開している金利が全てではない。ゴネればさらに優遇金利を引き出せるかもしれない(らしい)。獲得できればその後の生活に大きく影響するので死にものぐるいで交渉するべきだ(笑)

なぜなら銀行は借り手を失うことをすごく嫌う。さきほどのA銀行とB銀行で金利が逆転することがあるという表現は「金利によって借り先銀行を変えよう」というようにも聞こえるが、むやみに借り先変更する前に借り換え先に交渉するべしなのだ。

ただし交渉しても新規の競合に追いつけない時はあるのでそのときは深追いせず潔く諦め、新規に話を持ちかけてきた金融機関と粛々と話を進めればよい。

与信で落ちてもめげるな

自分が経験したのは何年か前にポスティングされていた近所のS信用金庫の金利を見てこれは今より支払額が下がるのではないかと考え、訪ねて行ったのだ。そして営業の人に借り換えをしたい旨を伝え手続きを始めたのだが与信で落とされた。

今考えればちゃんとした申込書類をどこまで書いて申し込みをしたのかよく覚えていないのだが、もしかしたら営業の人が面倒臭がって与信審査すらいかずに拒絶されたのではないかとも思える。今回借り換え申し込みするときに書いた書類と同じだけのボリュームの書類群を前回も書いたかどうか記憶が曖昧だからだ。

つまり何が言いたいかというと、与信で落ちる理由はいくつかある。

1.本当に個人の金融的信用が少ない(特に住宅ローンの支払いで遅延経験ありとか)
2.転職したばかりで勤続年数が少なすぎ
3.勤め先が本当に危なそう(想像)
4.こちらから借りたいと申し出てたまたま担当した営業の怠慢

4番はあくまで想像だが絶対ないとも言い切れまい。

以前に貸出拒否された金融機関はどれに該当しての拒否なのか理由は永遠にわかることはないが2以外どれも可能性はある。ちなみに自分の場合1はない。クレジットカードの不渡りは年に1度ぐらいやってしまっているが住宅ローンだけは遅らせたことはない。ただしクレジットカードの不渡りも与信不安の原因になることもあるだろう。

与信で落ちても見積もりは使えるかもしれない

転んでもタダでは起きないとはこのことだ。たとえ与信で落ちても作ってもらった見積書は優遇金利を引き出す武器として使えないことはないかもしれない。

その見積書を携えて今借りている金融機関に持って行ってみよう。そしておもむろに住宅ローン担当にいうのだ。
「最近ある銀行と話をして支払額が減らせそうなんですけどどう思いますか?」
まあ言い方はどうでもよいが、要するにもっと金利を下げて貸さないと他のところから借りるよと本気で考えているということを理解してもらうのだ。そのためには手ぶらで行くよりは見積書を持っていったほうがよいだろう。

必ずしも見積書を見せる必要はないが、その内容に近い条件での借り直し契約をできるかもしれない。そんなことをしたら結局契約しで手数料がかかり、あまりメリットがないのではないかと思うかもしれないがそんなことはない。

他行で借り換えるより、現在取引している銀行で好条件にて借りなおすほうが手数料はかかるが、抵当権の移動等の費用がまるまる浮くので有利なのだ。

ということで別の金融機関で見積もりをもらい申し込みまで済ませたあとで与信でNGという回答をもらったらそれを持って現在借りている金融機関へすぐGOだ。

大手の都市銀行より地元の小さい金融機関が有利?

以前にもっと低い金利の金融機関はないかと近くの都市銀行を調べてみたことがある。そのときは金利がまるで高くまったく話にならないと感じた。

だが今回の借り換えを済ませ、気をつける1点のひとつとして書こうと調べ直したら違うのだ。都市銀行でも個人的住宅ローンが低い。

「大手の都市銀行は大手のお客を相手にして設けるのが本業。一個人の住宅ローンとは利益の額が桁違いなのだから真剣にやるわけない。自分は都市銀行にローンを借りに頼みに行ったことはないが、ネットで見ると一応金利も乗っているので見てみるとよい」と書こうとして念のためみずほ銀行や三菱東京UFJ銀行の金利を見てみたが全然高くない。

地方の小さな金融機関では太刀打ちできない資金力の上に、互角の金利で商売をしているのだ。だから都市銀行だからといって臆することなく借りに行ってみよう。
【参考】りそなHD、土日でも住宅ローン審査 融資決定を迅速化 (1/2ページ) – SankeiBiz(サンケイビズ)

ただしいきなり借りに行ってすんなり話が進むかどうかは不明。さきほど言ったように彼らは大口の顧客相手で常に忙しいのだ。できればキャンペーンチラシなどあればそれを見て訪ねるほうが自然だ。

ローンカードは持たないほうがよい

大抵の場合、優遇金利の適用のためにいくつかの条件を満たす必要がある。公共料金の引落し何件以上するとか、給料の振込をするとかあり、それら条件のひとつでローンカードを契約するというのが大抵ある。いや絶対あるといってもいいだろう。

そんなものは使わなければいいだけだからと契約すると後で与信不安になる恐れがあるので要注意だ。カードローンの申し込み契約をしているということはその限度額をすでに返済中と判断される場合がある。例えば貸出限度額800万円というローンカードをすでに持っていたら住宅ローンとは別に800万円のローンを抱えていると見なされるのだ。これはキツイ。

返済限度額が現在の借金額に加算され与信に悪影響になるので優遇金利の条件でどうしても仕方がないという場合以外は極力いや絶対に契約しないほうがよい。

常に近所の複数行の金利をチェックするべし

以上挙げてきた中ですでに気づいていると思うが、金利というものは常に変動しているし、金融機関によってまちまちだ。いつ借り換えのチャンスが巡ってくるかわからない。したがって近所の何ヶ所かの金融機関の金利は常にチェックしておくことをおすすめする。

常にチェックしてグラフ化などしておくと数値に違いはあれども、各金融機関の金利の変動はだいたい同じ軌跡をたどるのではないか。そしてついでにキャンペーン情報なども同時にチェックしておくと今月からキャンペーンで優遇金利を1.x%に大幅優遇とかっていうニュースに巡り合うかもしれない。

利用するかしないかわからないのに毎月複数行の金利情報やキャンペーン情報をチェックするのは大変かもしれないが、もしかしたら思わぬ優遇のチャンスに巡り合うかもしれないので継続してみたほうが良いはずだ。しかもうまく大きな優遇金利のときを見つけられて借り換えがうまく行けば一気に数十万円も捻出することになるのだ。

契約が済んでから追加支払い額発生に注意すべし

契約書類に一通りサインしてからまだ資金的な問題が2つでることがある。

まず1つは残金一括支払いを申し出に前の金融機関に出向き手続きの依頼をするわけだがこのときに残金と金利と手数料の計算をしてもらう。この金額が借り換え先の見積もりと合わない場合があるのだ。これは個人的にだが少なくても多くても納得出来ない。

まず新しい借り換え先に当初見積もってもらった額より実際の計算後残金返済額が少ないとすると、新しい借り換え先に余分な借金をすることになり、また逆に見積もりより多いと自分の懐から差額を現金で払わなければならない場合がある。もっとも後者の場合は自己資金を食うとはいえ借金は減るのでまだマシかもしれない。

不必要な借金を増やすのも不快だし、逆に何十万か総支払額を減らせるといわれていたのが手持ちの資金から持ち出す額が増えるとせっかくの減額も目減りする。どちらにしてもおもしろくない。

これを回避するには借り換え先から見積もりをもらったら、厄介でもその支払総額の内訳を現在借りている金融機関に速やかに確認するべきだろう。その誤差をなるべく小さくしておいたほうが後で不快にならずに済む。ちなみに自分が経験した差額は現在の借り入れの精算予定額のほうが1万数千円多かった。とちらかといえば借金を減らす方向であるからマシといえばマシであるが、全返済期間における総減額が20万円ちょっとなので約5%の目減りだ。

2つめの追加支払い発生の可能性は司法書士等の手続料だ。当初見積より○○円かかってしまったので追加でお支払いお願いしなければならないと言われたらどうだろうか。普通なら考えられない話だ。しかもこちらは金融の素人だ。

もしこちらもプロでこの手の手続を頻繁にやっているなら最初に見積り金額を見てちょっと安いなとか、かなり安いなとか思うかもしれない。しかし素人は見積り金額を見ても「こんなもんか」程度にしか思わない。

なので見積り金額が間違っていたとなってもお客の側に責任はない(と強く思う)。

逆の立場で考えてみてもビジネスでこちらが間違って安く見積りを出してしまって、そのあと見積りより余分にかかったとしてもこちらのミスなのだから請求はできまいと考えるはずだ。ただ「ダメ元」で請求してみるかとは考えるかもしれない。

今回ダメ元で請求されたが「それはないでしょ」と断った。その後の話は1ヶ月程度経つが音信不通だ。

信用保証金が戻る

これは予想外だった話であるし誰にでも適用されるかはわからないが、経験したので書いておく。

住宅ローンを借りるときは借り主の身に万一のことがあったときのために保険金を掛ける。それは金融機関ごとに保証会社は違い、ローン契約の都度変わっていくらしい。

それで今回も借り換えをしたときに新しい信用保証会社に新たに支払う手続きを同時にした。もちろんその金額も借入金に含む。そして前の金融機関に残務返済を済ませたあとになって前の信用保証会社から保険料が戻ったのだ。

これは意外だったし金額もちょっと考えられないことに23万円ほど戻った。借り換えによる返済額の減額が約20万円と信用保証の戻り23万円が別物だとすると棚からぼたもちだ。

まだ油断できないのでしばらくは留保しておかなければならないと思うが自己資金がちょっと増えたとしたら非常に嬉しい話だ。

まとめ

以上いくつか注意点を書いてきたが、住宅というのは大抵の人にとって人生で最大の買い物だ。そして金利の小さな数値がほんの少し変わっただけで総支払額が大きく変わってくる。

一度契約しても支払額を下げるチャンスはまた巡ってくるかもしれないので気をつけておこう。

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